Черногория

Существующая в Черногории система регистрации сделок с недвижимостью, включающая в себя судебное решение и единый кадастр прав собственности, позволяет точно установить права собственности любого владельца недвижимости, а также наличие спорных, залоговых или любых других обременений на интересующий объект. При наличии необходимых документов адвокат сможет выдать Вам юридически обоснованную рекомендацию по приобретению данного объекта.

Общей практикой для юристов является работа в интересах, как продавца, так и покупателя. Аналогичная система действует во Франции, например. Большинство агентств работает с определенными юристами, обязательно владеющими если не русским языком, то английским уж точно. В любом случае, всегда можно организовать услуги переводчика, если ситуация того требует. На стадии подписания предварительного соглашения обычной практикой является выплата 10%-ного задатка, который, в зависимости от заказываемой собственности, не рефинансируется. Завершение сделки происходит в момент подписания основного соглашения, что занимает ровно столько времени, сколько требуется для перевода выплачиваемой суммы в Черногорию. Обычно на это уходит в пределах месяца с момента подписания предварительного соглашения. После подписания соглашения приглашается независимый оценщик из Государственной палаты регистрации земельной собственности для определения суммы взимаемых налогов. Сумма оценки иногда может быть меньше реально уплаченной за недвижимость, но никогда не превышает ее. Примерно через месяц после выплаты налога имя нового владельца вносится в реестр Регистрационной Палаты, и процесс на этом завершается. В процессе купли-продажи тексты как предварительного, так и основного соглашения переводятся лицензированным переводчиком. Эти документы скрепляются печатями в суде, в том числе и экземпляры на сербском языке.

При операциях купли-продажи уплачивается налог в размере 2 %, регистрационный сбор в суде при регистрации договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу, составляет около 100 Euro.

Процедура оформления покупки-продажи недвижимости необременительна и занимает 2-3 дня. Недвижимость приобретается, в основном, у прямого собственника по договору купли-продажи; при этом, в связи с большим количеством совместных собственников земельных участков, на которых находится объект недвижимости, все они оформляют доверенности на одного из них, который от их имени заключает сделку. Оплачивается также регистрационный сбор в суде за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в Кадастровую книгу, который составляет от 70 до 250 EURO. Налог на коммерческую и жилую недвижимость также зависит от точного местонахождения объекта и составляет от 1 до 2.5 EURO за кв. м в год. Налог от сдачи жилой или коммерческой недвижимости наём туристам составляет 10%.

Черногория – маленькая страна, и недвижимость здесь миниатюрная. Местные жители обитают в домах с крохотными комнатами, которые расположены на небольших земельных участках.

Место, где сегодня совершаются самые выгодные покупки, – регион Боки Которской (Которской бухты). Побережье от Будвы до Петровца застроено достаточно плотно, и здесь обосновалось довольно много россиян. К тому же цены здесь самые высокие. Следующий по престижности участок побережья – Херцеговачкая Ривьера (от Игало до Кумбора), побережье Которского залива и южная часть Черногорского Приморья (от Бара до Ульциня). Цены там ниже. На некоторые объекты – незначительно.

Если покупать дом или квартиру для отдыха, можно выбирать объект на побережье. Но если приобретать квартиру, чтобы жить в ней постоянно, лучше это сделать подальше от зон отдыха: летом на курортах число проживающих вырастает в 10 раз и становится очень шумно.

Цены на недвижимость побережья зависят от близости к морю. Готовые дома с отделкой стоят в среднем 1200-1500 евро/кв. м, от 800 евро/кв. м – далеко от моря. На первичном рынке цены выше – 1600-2500 евро/кв. м, поскольку пригодных для строительства мест остается все меньше. Элитные дома продаются по 3000-7000 евро/кв. м.

Квартиры обходятся дешевле – от 1000 евро/кв. м, но только в домах, построенных несколько лет назад. Стоимость жилья в исторических домах разная, цена может достигать 3500-4500 евро/кв. м. Поскольку квартиры малы по площади, можно уложиться и в 100 тыс. евро. Жилье в самой Будве, в районе рядовой застройки в километре от моря, обойдется в 30 тыс. Дом тоже реально купить за такие же деньги, но уже не на Будванской Ривьере.

Можно приобрести недостроенный объект, чтобы затем довести его до ума самостоятельно.

В продаже появились и дорогие дома, в том числе построенные несколько лет назад. Как правило, это «штучные» объекты, как, например, дом в суперэлитных Режевичах за 700 тыс. евро, спроектированный и построенный самим хозяином-архитектором. Раньше такие дома не продавались. Построенные на побережье, они использовались как дачи или сдавались в аренду в курортный сезон. Однако сегодня владельцы выставили их на продажу – слишком благоприятна конъюнктура, другого такого случая может не представиться.

В последнее время у иностранных покупателей появился интерес к объектам, расположенным на склонах горах и имеющим вид на море. Пока цены здесь не самые высокие, поскольку не решены проблемы обеспечения новостроек инженерной инфраструктурой.

В Черногории можно не только купить готовый дом, но и приобрести земельный участок под застройку и возвести дом самостоятельно. А также приобрести квартиру в только что построенном доме. Застройщиком нередко выступает физическое лицо. Если есть инженерно подготовленная земля, строительство длится всего сезон – возводятся главным образом малоэтажные комплексы из коттеджей или таун-хаузов. Обычно дома состоят из партера и одного-двух этажей. (В Черногории отличная от российской нумерация этажей. Например, внизу есть так называемый партер – нечто вроде цокольного или бельэтажа. Под ним, как правило, располагаются хозяйственные помещения и гараж. И только следующий этаж называется первым.)

Земельные участки под застройку по российским меркам невелики – 200-300 кв. м (две-три сотки, но в Черногории землю принято считать квадратными метрами). Участок больше пяти соток считается большим.

Земельные участки на территории Будванской Ривьеры разнятся в цене – от 100 до 1000 евро/кв. м, в зависимости от удаленности от моря. На расстоянии 10-15 км их стоимость составляет уже 30-40 евро/кв. м. Несколько дороже могут быть участки в самой Будве и Петровце, поскольку свободной земли там мало. В Баре земля дешевле в два раза.

Пустой земельный участок может купить только юридическое лицо. Для этого в Черногории нужно открыть фирму, что, уверяют местные риэлторы, сделать просто. Плюс к этому следует получить разрешение на строительство у местных властей.

Возведение нового дома – не всегда дешевле покупки готового. A Черногории огромное количество сборов и поборов при выдаче разрешения на строительство. От коммунальных сборов (иногда они дороже участка!) до таинственных выплат на строительство бомбоубежищ в регионе.

Можно купить дом, предназначенный для слома, тогда не придется получать разрешение на строительство. Сооружение нового дома на месте снесенного трактуется как реконструкция. Необходимое условие – соблюдать прежнюю высоту и границы фундамента. Казалось бы, можно сэкономить на разрешении строить, однако часто на слом предлагаются старинные руины, которые дороги уже из-за возраста.

Продажи напрямую

Большинство сделок с черногорской недвижимостью – прямые договоры купли-продажи. Честность и порядочность черногорцев общеизвестна, многое делается на доверии, однако продажи недвижимости иностранцам это не касается. Поэтому риэлторы рекомендуют не заниматься поисками объекта и проведением сделки самостоятельно, а обратиться в российские представительства черногорских или международных компаний.

Оплата принимается в любой безналичной форме, но чаще власник (владелец) склонен получить наличные.

Сопровождают сделку юристы. Покупка земельного участка фиксируется в специальной поземельной книге, право собственности на квартиру регистрируется в суде. Участвует в сделке и нотариус, если его роль сводится к заверению только некоторых документов, а не договора купли-продажи.

На сделку достаточно одного дня. Кстати, на ней можно не присутствовать, если оформить доверенность на агентство недвижимости. Процесс регистрации покупки длится гораздо дольше, в разгар курортного сезона – два-три месяца. Только после всех процедур покупатель получает Лист непокретности – свидетельство о праве собственности, и все становится «свеа укупно, свеа комплектно, свеа обухватно».

За регистрацию договора купли-продажи уплачивается налог на приобретение недвижимости в размере 2%. При этом стоимость земли и недвижимости занижать не принято – рыночная цена почти соответствует балансовой.

Еще в 500 евро обойдутся прочие судебные услуги в процессе сделки – занесение нового собственника в Кадастровую книгу, регистрационный сбор, госпошлины и прочее.

Содержание недвижимости

Содержание недвижимости в Черногории требует некоторых расходов. Во-первых, необходимо платить ежегодный налог на недвижимость. Его ставка колеблется в пределах 1-2,5 евро/кв. м и зависит от функционального назначения объекта, поскольку кроме жилья можно купить в собственность и нежилую недвижимость, например мини-отель или ресторан. Если объект будет сдаваться в аренду, необходимо также платить налог – 10% от стоимости жилья.

С инженерным обеспечением в Черногории дела обстоят не блестяще, однако все жители находят выход из положения. Например, у всех собственников есть горячая вода – принято устанавливать бойлер. Отопления нет, но оно и не нужно. Газ привозят в баллонах. Таким образом, главные коммунальные блага – холодная вода, канализация и электроснабжение.

Содержание небольшой квартиры на побережье обходится в среднем 50-55 евро в месяц плюс 1,5 евро за уборку территории, вывоз мусора и т.д.

Содержание дома стоит 20-50 евро в месяц, не считая расходов на электроэнергию. Оплата квартиры (помимо расходов на электроэнергию) – примерно в 500 евро в год.

Местные туристические компании или частники в отсутствие хозяина готовы взять на себя присмотр за домом и – если будет такая договоренность – сдавать его в аренду. Но на быструю окупаемость затрат на приобретение жилья в Черногории рассчитывать не следует.

Небольшую меблированную квартиру в хорошем месте можно сдавать максимум за 50 евро в сутки. Но заметную часть этих денег придется отдать: налог государству, комиссионные агентству, оплата уборки квартиры и т.п. Чем дороже объект, тем дольше он окупается – курортный сезон в Черногории длится всего пять месяцев.

Если вы не находитесь в это время в стране, то можете также воспользоваться услугами профессионалов службы keeping-house, которые не только присмотрят за домом, но подготовят его к вашему приезду или арендаторов, встретят вас или их в аэропорту и выполнят другие поручения по хозяйству.

Черногория защитит россиян

Покупка недвижимости в Черногории дает право приезжать сюда в любое время. На территории Черногории действует безвизовый режим для граждан РФ.

Если есть желание пробыть в Черногории дольше 30 дней, необходимо зарегистрироваться в отделении полиции – специальных разрешительных документов для этого не требуется.

Владелец черногорской недвижимости может надеяться на получение вида на жительство или вида на временное проживание – на пять лет или на один год с ежегодной пролонгацией.

Поскольку Черногория пока нуждается в притоках капитала из-за границы, отношение к зарубежным инвесторам здесь очень бережное. Это касается и иностранных владельцев недвижимости.

Заявки принимаются по телефону: (343) 3455772

Или по почте: 3455772@mail.ru