Турция

В Турецкой Республике процесс приобретения недвижимости одинаков для всех иностранных граждан. Процедура оформления занимает, как правило, от двух до пяти месяцев. Приобретение и аренда недвижимости иностранцами в Турции регулируется рядом специальных законов о собственности.

Правовой основой приобретения иностранцами недвижимости на территории Турции является статья 35 Закона о собственности № 2644 в редакции статьи 19 Закона № 4916 от 03.07.2003, а также Закон о приобретении недвижимости в Турции иностранными гражданами № 5444 от 07.06.2006.

Согласно турецкому законодательству иностранные физические лица могут приобретать в собственность недвижимость или стать арендаторами на следующих условиях.

1.    1. Общая площадь приобретаемой в собственность или арендуемой недвижимости не может превышать 2,5 гектара (25 000 кв. м) по всей Турции. Однако действующим законодательством предусмотрено, что Совет министров может поднять эту планку до 300 000 кв. м. Кроме того, законодательством введено дополнительное ограничение: в каждой области (провинции) иностранным гражданам может принадлежать не более пяти тысячных от всей её площади.

2.    2. Иностранные граждане могут приобретать собственность в городской зоне (муниципалитетах), но не в сельской местности. Также ограничения действуют на запретные военные зоны и зоны безопасности, другие стратегически важные районы страны.

3.    3. На иностранца может быть оформлено только то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в земельном реестре как жильё или рабочее место. Под «рабочим местом» здесь подразумевается комплекс недвижимого имущества, используемого в коммерческой деятельности (офисное помещение, отель, фабрика).

4.    4. Наличие так называемого принципа взаимности: предоставление таких же прав гражданам другой страны, какие эта страна предоставляет турецким гражданам. Так, граждане России и ряда стран СНГ могут приобретать в Турции только строения, а не незастроенные участки.

Юридическим лицам разрешено приобретение недвижимости, только если это коммерческая организация. Различные некоммерческие общественные фонды, ассоциации, государственные учреждения не могут приобретать недвижимость в Турции.

ТАПУ – документ, удостоверяющий право собственности

В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость. Она находится в ведении государственного органа – Кадастрового управления, который выдаёт новому владельцу ТАПУ – сертификат о праве собственности на недвижимость. Это единственный официальный документ, подтверждающий единоличное право собственности, которое после заключения сделки не может быть никем оспорено в судебном порядке. Нотариусы в Турции не имеют права оформлять и регистрировать сделки. У нотариуса можно только оформить договор о купле-продаже объекта с указанием стоимости и условий оплаты, но он не будет иметь юридической силы без наличия ТАПУ.

Заявленный в договоре купли-продажи покупатель или официально названный им представитель являются единственными лицами, имеющими право подписи ТАПУ. Вышеназванные лица должны лично присутствовать при окончательном подписании и оформлении документов.

Процедура приобретения недвижимости в Турции

Приобретая недвижимость на территории Турции, потенциальному покупателю изначально необходимо при себе иметь только паспорт. Перед началом процедуры покупки недвижимости паспортные данные необходимо перевести на турецкий язык в специальном бюро переводов (в Турции) или в посольстве Турции в Москве.

После выбора объекта и предварительного ознакомления с документами происходит внесение аванса в размере 15% от стоимости жилья и подписание предварительного договора. Следует заметить, что каждый объект имеет в специальном реестре свою историю, что делает невозможным сокрытие продавцом каких-либо проблем.

Документы россиян (и граждан некоторых других стран), желающих приобрести недвижимость в Турции, принимаются в Кадастровом управлении при наличии вида на жительство сроком не менее 6 месяцев. После получения вида на жительство документы подаются в региональное Кадастровое управление для получения разрешения на приобретение недвижимости. Кадастровое управление направляет документы в соответствующие органы – Военное ведомство в Измире и Главное Кадастровое управление в Анкаре, которые должны удостоверить, что земля, на которой построен объект, не используется государством и военным ведомством. Процедура получения данного документа из Измира может продлиться от 3 до 5 месяцев.

После получения разрешения вы уже со всеми документами посещаете Кадастровое управление, где оформляется ТАПУ – основной документ о праве собственности. Перед этим между продавцом и покупателем должен быть произведён окончательный расчёт за приобретаемый объект. Необходимым условием при оформлении документов с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, является присутствие государственного переводчика. Наличие подписи государственного переводчика на договоре является обязательным условием легитимности договора. После того как ТАПУ вручается вам на руки, вы становитесь полноправным собственником жилья.

Являясь гражданином России, вы можете распоряжаться своей собственностью в Турции по своему усмотрению, согласно законам Российской Федерации, в том числе передавать её по наследству. Завещание, составленное и заверенное в России, следует перевести на турецкий язык, и оно будет иметь юридическую силу на территории Турецкой Республики.

Аренда недвижимости в Турции

Приобретённую в Турции недвижимость можно сдавать в аренду. Сделать это можно как самостоятельно, так и через риэлторские агентства, у которых хорошо развита клиентская база. Многие владельцы недвижимости обращаются в то же самое агентство, через которое они приобретали дом или квартиру. Наталья Смолененкова, представитель компании Ambiance Properties Construction, отмечает, что есть ещё одна возможность: сдать недвижимость через российские или турецкие туристические агентства. Арендатором может быть гражданин любого государства. Как правило, это краткосрочная сдача недвижимости (от недели до нескольких месяцев). Недвижимость сдаётся полностью меблированной и укомплектованной бытовой техникой. По словам директора по продажам компании Yunivir Юлии Зыковой, все расходы по оплате коммунальных услуг и телефона несёт арендатор, но агентство может взять эти обязательства на себя за дополнительную плату, что оговаривается в договоре об аренде.

Специалисты рекомендуют внимательно изучить ситуацию на рынке аренды недвижимости Турции, а также специфику города, в котором вы планируете снимать помещение или приобретать недвижимость для сдачи в аренду в долгосрочной перспективе. В любом турецком городе есть деловые, спальные и туристические районы – всё это необходимо уточнять заранее. Рынок аренды недвижимости в Турции подвержен небольшим сезонным колебаниям. Выгоды от такого бизнеса пока незначительные (в зимний период среднюю квартиру можно сдать за 200-400 евро, в летний сезон стоимость её аренды возрастает до 1500 евро в месяц и выше), но со вступлением Турции в Европейский союз ситуация может серьёзно измениться.

Ипотечное кредитование в Турции

В марте 2007 года в Турции был принят закон об ипотечном кредитовании иностранных граждан. Отныне любой иностранный гражданин может получить в Турции кредит на покупку недвижимости. Кредит может выдаваться сроком от пяти до двадцати лет в сумме до 65% от рыночной стоимости недвижимости. Стоимость её не должна быть ниже 30 000 евро и выше 500 000 евро. На сегодняшний день оформить ипотеку в Турции можно в Анталии, Алании, Бодруме, Датче, Дидиме, Кушадасы, Махмутларе, Мугле, Стамбуле, Фетхие. Ипотека оформляется только на недвижимость, находящуюся в вышеперечисленных городах.

Бизнес в Турции

Приобретение недвижимости в Турции даёт право получения вида на жительство и может также стать основой для организации бизнеса в этой стране. Согласно турецкому законодательству любая квартира может быть использована как офисное помещение – никаких особых разрешений для этого не требуется. Инвестиционный климат является как нельзя более располагающим к вложению средств, к примеру, в отельный, строительный или туристический бизнес. По словам специалистов, получить разрешение на открытие бизнеса в Турции можно в недельный срок.

Несмотря на легкость в открытии и регистрации фирм, необходимо отметить достаточно жесткое лицензирование определенных видов деятельности, а также наличие контроля налоговых и административных органов за «действенностью» компании (т. е. фирма обязана иметь офис, активную бухгалтерию, производить налоговые выплаты, нанимать сотрудников и т. д.).

Содержание и налоги

Налог на куплю-продажу составляет 3% от заявленной стоимости объекта по ТАПУ. Данный налог оплачивается в день переоформления прав собственности и получения ТАПУ с именем нового владельца. В идеале этот налог должен оплачиваться с каждой стороны сделки по 1,5%, но фактически все расходы при покупке недвижимости несет покупатель. Также оплачиваются нотариальный и гербовый сборы (в пределах 300 евро). При продаже недвижимости от застройщика агентство недвижимости не берет комиссии – в этом случае его услуги оплачивает строительная компания, проекты которой риэлторы продвигают на российском рынке. Если вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то комиссия составляет 3–6%.

Ежегодные налоги на содержание объекта (в процентах от заявленной в ТАПУ стоимости) распределяются следующим образом:

• налог на некоммерческую недвижимость – 0,2%;
• налог на коммерческую недвижимость – 0,4%;
• налог на земельный участок, не имеющий разрешения на строительство, – 0,2%;
• налог на земельный участок, имеющий разрешение на строительство, – 0,4%.

Налог взимается в конце текущего года местным муниципалитетом.

Расходы на обслуживание:

• Сервис: (в это понятие входит содержание в порядке жилых комплексов, домов и территории: уход за садом, бассейном, подъездами, поддержание в работающем состоянии лифта, генератора, уборка мусора, охрана и т. д.). Сервис предоставляет и несет за него ответственность специальный персонал, как правило, проживающий в этом же комплексе. Стоимость сервиса в различных жилых комплексах разная и колеблется от 10 до 150 евро, в зависимости от структуры комплекса и объема предоставляемых услуг. Оплачивается ежемесячно.
• Коммунальные услуги: (в указанных данных возможны изменения). Во всех домах стоят счетчики на воду и электричество. Оплата осуществляется 1 раз в 1–2 месяца, в зависимости от расхода по следующим тарифам:

электричество

17:00 – 22:00

22:00 – 06:00

06:00 – 17:00

0,11 евро/кВт

0,03 евро/кВт

0,06 евро/кВт

вода

от 1 куб. м до 20 куб. м

от 21 куб. м до 40 куб. м

от 41 куб. м и выше

0,32 евро

0,48 евро

0,87 евро